改革开放以来，在居民需求旺盛和政策有效驱动的背景下，我国房地产行业快速发展，主要经历了四个阶段。
（一）政策引导阶段（1978-1998年）：住房商品化开启
在住房商品化提出以前，我国主要实行福利分房制度。1978年，房改问题的提出打开了住房市场化大门，住房市场化的相关政策陆续出台。1979年，我国开始实行新建住房由政府统一建造、以成本价出售给职工的试行办法。1988年2月，国务院出台《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，首次提出“住房商品化”的概念，标志着住房制度改革进入全面试点阶段。1994年7月，国务院出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》，基本内容包括把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式、建立住房公积金制度等，标志着住房制度改革进入深化和全面实施阶段。
（二）政策扶持阶段（1998-2008年）：房地产市场迅速发展
1998年7月，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式开启以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”为核心的住房制度改革，标志着我国福利分房制度结束和住房市场化正式开始，自此我国房地产投资总额和房价进入一路飙升的阶段。2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，此举进一步强化了住房的商品属性，房地产投资大幅增加，房价不断上涨。
（三）政策调控阶段（2008-2015年）：“救市”与稳定房价
2008年受美国次贷危机和紧缩货币政策影响，国内房地产市场景气度下行，房价出现10年来的首次下跌。2009年，随着国家出台“四万亿”刺激计划和宽松信贷政策，商品房销售市场逐步回暖，房价止跌并快速回升。2010年，为抑制房价过快上涨，国家出台系列调控政策，各地也纷纷出台相应的细化措施，抑制房地产投资和投机性需求。在“调结构、稳物价”的大背景下，“国八条”“新国五条”等先后落地，各大城市相继颁布“限购”“限贷”等政策，控制房价过快上涨，房地产市场再次步入调整阶段。2015年，随着国家启动棚户区改造计划、实施“去库存”政策，加之一系列宽松的行业政策出台，房地产市场快速回暖，房价出现了自1998年实行住房市场化以来的最大涨幅。
（四）政策规范阶段（2016年至今）：回归住宅的居住本质
为了遏制房价过快上涨，2016年中央经济工作会议第一次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2017年政府工作报告强调房地产调控要因城施策去库存，并首次明确坚持住房的居住属性，锁定了未来住房政策调控的总基调—坚持住房的居住属性，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，逐渐形成多层次的住房市场供应体系。2020年，受新冠疫情和经济下行压力影响，房地产销售增速明显放缓。自2021年开始，随着一些房地产龙头企业频繁出现资金链断裂、资金流失等“暴雷”状况，国内房地产行业受到严重冲击，房地产市场交易活跃度下滑，许多城市新房、二手房价格走低，出现明显趋弱的现象。
改革开放45年来我国房地产市场与政策的演变轨迹，体现了中国特色社会主义市场机制从萌芽到成熟的演变历程，体现出短期政策调控与市场长效机制相结合的显著特征。因此，要从我国房地产市场发展的基本逻辑出发，准确把握房地产市场发展的趋势变化，理性看待房地产市场发展的短期波动。
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