近些年来，我市出现了不少的交付难项目，究其原因，项目售罄了，房子都卖完了，买房人用于购房的购房款怎么就能没了呢？为此，本人想了解一下，本市现行的商品房监管程序是如何执行的？
邢台市人民政府办公室
2024-01-31 15:22
网友您好！您反映的问题，市住建局反馈如下：经查，结合预售资金职能调整、政策更迭、市场变化等实际情况，邢台市主城区（信都区、襄都区、市经开区、市高新区）商品房预售资金监管工作可划分三个阶段：
2016年前，商品房预售资金监管职能由市房产交易中心负责实施；
2016年-2023年，按照市政府下放职权有关要求，市主城区商品房预售资金监管由四区住建部门具体负责，在这一工作机制运行下，市住建局充分发挥统筹指导作用，紧密结合市场形势变化，不断优化商品房预售资金监管模式，2021年10月，参照其它省内兄弟市经验，制定了一城一策工作方案，规定了资金监管的原则、流程、模式和标准，特别是明确重点和非重点资金监管模式，在市场下行的环境下，增加了企业资金使用的灵活度，同时，也更便于资金监管和落实。
随着市场风险隐患的加剧，为进一步强化商品房竣工交付，2023年2月，按照《住建部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）要求，制定邢台市商品房预售资金监管实施办法并沿用至今；2024年1月，为强化市主城区商品房预售资金统一管理，市住建局收回监管职权，并由房地产市场科、房产交易中心结合职能负责管理。无论预售资金处于哪个阶段、政策如何调整，商品房预售资金均实行全额监管，整体工作流程基本保持一致。
（一）开立账户:房地产开发企业在办理商品房预售许可证时，监管机构、商业银行、开发企业三方签订《邢台市商品房预售款监管协议书》，开立预售资金监管专用账户。
（二）资金缴存和备案:承购人或预售人将房款直接缴纳至监管账户，持缴款票据到监管部门进行备案。购房人需要办理商业贷款和公积金贷款的，开发企业在完成网签合同备案手续后，协助购房人前往申请商业贷款或住房公积金贷款，按揭贷款银行或公积金管理机构与购房人签订贷款合同（注明监管账户为贷款到账唯一账户），贷款直接发放至监管账户。
（三）资金拨付:对于2022年前已进行资金拨付的老项目，继续按工程造价成本结合建设层数拨付；对2021年10月一城一策出台后的项目，按照工程形象进度分6个节点拨付；对2023年2月新监管办法出台后的项目按照工程形象进度分8个节点拨付。
1、预售人在使用预售款前向监管部门提出申请并填写《商品房预售款监管账户资金拨付申请表》，根据不同款项用途提交相关资料。
2、监管部门在受理预售人拨付使用商品房预售款申请后，经审核对符合条件的，办理用款拨付手续，出具《商品房预售款监管账户资金拨付通知书》。
3、监管银行根据《商品房预售款监管账户资金拨付通知书》拨款用途、金额及时向预售人拨款。
4、监管银行应积极配合监管部门开展预售款监管工作，按监管部门核准的拨付额给预售人办理预售款拨付手续，并按时对监管账户进行对账。
（四）监管账户销户:商品房预售楼栋完工办理初始登记即取得《房屋所有权证》后，符合销户条件的账户，开发企业可向监管部门申请办理监管账户销户手续。经监管部门核实符合条件的，预售人持《商品房预售款监管账户资金注销监管通知书》，向监管银行办理销户手续。
新监管模式为成本总额监管，即企业销售需达到监管额度后，超出部分方可申请拨付，监管额度内的资金按工程形象进度拨付，但如果销售金额达不到监管额度所需资金，则不予拨付。
与原有监管模式相比，新模式企业获取拨付资金时间周期延长，并与销售速度直接相关，但监管力度更大，销售额在达到监管额度的情况下，能够确保项目交付；当销售额始终达不到监管额度且项目迟迟不动工时，所有购房资金也能够全额退还购房群众。
对于留言人关心的如何保证购房款进入监管账户问题，2016年以来四区受管理手段、经验、能力水平等多方面因素影响，导致下放后一定时期资金归集存在困难。自2024年1月起，市住建局交易中心负责受理预售资金监管工作，通过系统提示、限制网签备案等手段，可有效保证购房款进入监管账户。 |
